http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2007 年3 月19 日 京华时报
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目前，正在召开的“两会”中，《物权法》的审议成为焦点与热点。对于普通老百姓而言，在《物权法》中与其切身利益相关联、最重要的一点即是房屋所有权问题。通常情况下，购房者在购买房屋后，其房屋所有权归个人所有，但是土地所有权却是归国家所有。一般住宅的土地使用年限为70年，那么，规定中的这70年土地使用年限，在房屋买卖之后该如何计算？按照房屋的性质不同，大致分为两类。
A. 已购公房 央产房
已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种。
（1）如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。
例如：某钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-（2003年－2000年）＝67年。也就是说，新业主将有67年的土地使用时间。
（2）如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。
例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算。如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限＝70年－（2004年－1997年）＝63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限63年＝2067年，即这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。
B.二手商品房 经济适用房
经济适用房的性质较为特殊，开发的楼盘不具备土地使用权证。通常情况下，经济适用房的土地使用年限以楼盘原始竣工的时间为准。这种土地使用年限的计算方式等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定。
例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限＝70年－（2006年－2000年）＝64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限64年＝2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年。
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